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?商品房市場遭考驗,疫情之下地產企業能支撐多久?

好買說:疫情發生以來,樓市成交蒙上陰影、土地出讓受到限制,靠高周轉來卸杠桿的房地產企業面臨較大的資金壓力。好買認為,即使地產調控依然很嚴,勢必也不會一刀切,即使不能新增融資金額,貸款續作應該沒有問題,投資人不必過分焦慮。

自武漢肺炎疫情發生以來,疫情防控、經濟社會發展等方方面面就牽動著國人的神經。近期出爐的各城市1月房地產成交數據出現下滑,也使得地產行業的前景有所不明朗。

樓市成交蒙上陰影、土地出讓受到限制,靠高周轉來卸杠桿的房地產企業面臨較大的資金壓力,在這樣的環境下,地產企業可以堅持多久?

截止2019年2月16號,全國新型冠狀病毒肺炎確診病例超過7萬,疑似病例接近一萬,并且仍存在增加趨勢,情況相比于非典時期更加嚴重,為了抑制疫情的傳播,全國多個城市都發文要求企業推遲開工時間,并發文要求暫定房地產市場經營,給本就處在嚴調控的房地產企業造成了較為負面的影響。綜合起來看,短期內會對房地產行業產生以下幾個影響:

首先,未來兩三個月,預計樓市成交會比較慘淡,這在非典時期已有過類似的經歷。其次,房地產施工進度受影響,在疫情影響下,很多工人都不能及時回到工地,預計會有一大批項目交付要延期。

另外,土地出讓也會受到影響。一方面處于防控要求,土地拍賣短期內取消。另一方面,由于一季度銷售預期較差,企業拿地積極性會下降。

最后,本就靠高周轉來卸杠桿的房地產企業面臨較大的資金壓力,因為不能銷售不能開工,但是利息不會少,沒有回款就沒錢還利息。因此,疫情下,對于投資地產類固收的投資人來說不免較為焦慮,害怕出現風險,造成投資損失。下面筆者將以某頭部地產舉例,測算在極端苛刻的情況下(無任何現金流流入),企業能堅持多久?

根據筆者查詢某頭部地產最近一期半年報顯示,截至2019年6月末,該企業賬面可動用資金為2068億。那我們就來計算一下,假設未來沒有任何現金流流入,該地產企業賬面的2000多億資金,究竟能滿足多長時間的企業未來必要剛性支出?

地產企業剛需支出大概有三方面,第一是三項費用(廣告的開支、人員工資成本開支和利息支出);第二是應付上游供應商的材料款、施工方的工程款;第三就是短期的有息債務。

資料來源:wind

三項費用包括推廣費用、行政開支、利息開支。這一部分基本上現金支出居多,至多是銷售停滯導致市場費用降低。按照2019半年報的數據,該地產企業每月三項費用大約開支84億元,平均3個月開支為253億,平均6個月開支為507億。

其次,該企業應付上游供應商的材料款和施工方的工程款一年內到期金額為4406,由于半年報披露的到期期限較為粗略,只能暫且估算每月平均到期金額為367億,未來三個月到期應付貿易款1101億,未來6個月到期應付款2202億。

資料來源:wind

最后,根據2019年其公布的半年報顯示,該企業有息債務為8132億,一年內到期金額為3758億,平均每月到期金額313億,未來3個月到期有息債務939億,6個月1878億。

資料來源:wind

計算到這里我們就能很清晰的發現,在極端情況下(未來沒有任何資金流入)該地產企業最多能支撐3個月,如下圖所示:

資料來源:好買基金研究中心

咋一測算,似乎挺讓人害怕的。但是,好買君需要提醒大家注意的是,我們用的是最嚴苛的條件,也就是說未來該企業將沒有任何現金流入。但事實上,這種情況幾乎不太可能發生,因為我們向地產企業購買房子的時候,一般情況下都是進行銀行貸款,銀行貸款審批是有流程的,這就造成了資金的賬期,因此未來還將有大量購房資金進入地產企業。根據測算,該地產企業銷售回款率54%,仍然有46%沒有回款,按照全年6000億的銷售金額,尚未流入的資金高達2500億以上,疊加賬面資金2068億的賬面資金,維持6個月以上沒有任何問題。

此外,在疫情的環境下,地產調控有一定的寬松預期。即使地產調控依然很嚴,勢必也不會一刀切,即使不能新增融資金額,貸款續作應該沒有問題。因此,真正有壓力的支出資金應該是地產企業行政開支和營銷開支。綜上所述,疫情下,地產企業償債有壓力,但是完成處于可控范圍,對于頭部房地產企業而言,支撐6個月至1年時間問題并不大。

好買君認為,我們已經有戰勝非典的經驗,非典前后總共8個月時間,但是在前幾個月未能得到足夠重視,從政府啟動全面應對策略,到非典疫情得到控制,大概用了2個月時間。目前來看,疫情雖然比非典時期嚴重,但或已接近峰值,疫情得到全面控制可期,頭部地產企業賬面資金存備較為充足,投資人不必過分焦慮。

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